DIREITOS DOS LOCATÁRIOS

O contrato de aluguel é aquele em que uma das partes se obriga a ceder à outra, mediante pagamento, o uso e o gozo de um bem móvel ou imóvel. Por isso, falamos em locação de carros (bens móveis) e de apartamentos, casas, lojas, etc. (bens imóveis).

Essa relação jurídica se faz por meio de um contrato entre o locador – aquele que cede o bem – e o locatário – aquele que, mediante pagamento, utiliza o bem conforme a sua finalidade. A finalidade pode ser residencial, comercial, industrial, dentre outras.

Falaremos aqui, especificamente, dos direitos dos locatários de bens imóveis. Os principais direitos e deveres dos locatários estão previstos na lei nº 8.245/91 – a Lei do inquilinato.

Contudo, antes de listar os direitos dos locatários, vejamos alguns de seus deveres, pois as regras dessa Lei devem ser seguidas à risca, sob pena de o inquilino ter que suportar uma ação de despejo.

O primeiro e mais importante dever do locatário é o pagamento do aluguel e demais encargos da locação, como IPTU, condomínio, água, energia, gás, dentre outras despesas ordinárias.

Outra obrigação do locatário é a de cuidar do imóvel, preservando-o de tal maneira que, no momento de sua saída, possa entregá-lo da forma como o recebeu – isto é, se o recebeu pintado, deve entregá-lo com uma nova pintura. Há vários outros deveres, além dos citados aqui, porém vamos nos ater aos principais direitos dos locatários previstos na lei do inquilinato.

Quais são os Direitos do Locatário?

Além daqueles constantes do próprio contrato de locação, destacamos os seguintes direitos previstos na Lei 8.245/91:

– Receber o imóvel do locador em bom estado e em condições de servir ao uso a que se destina;

– Solicitar e receber do locador a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

– Não ser responsabilizado pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

– Receber do locador recibo(s) em que estejam discriminadas as importâncias por este pagas;

– Não ter incluído no aluguel despesas extraordinárias de condomínio, como fundo de reserva e fundo de reforma;

– Pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, após 3 anos de vigência do contrato de locação;

– Ter preferência na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros. Se esse direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos;

– Não ser exigido antecipadamente o aluguel, salvo no caso de locação para temporada e nos casos em que não houver garantia locatícia;

– Direito à renovação do contrato, nos casos de locação não residencial, caso a locação tenha sido celebrada por escrito, pelo prazo de 5 anos (em um só contrato ou somatório de outros ininterruptos), com exercício do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de 3 anos;

– Direito de deixar o imóvel antes do prazo, tendo, contudo, que pagar a multa estabelecida no contrato de aluguel;

– Ao desocupar o imóvel no final do contrato de locação, o inquilino tem direito de solicitar à imobiliária ou ao proprietário o comprovante de quitação e entrega das chaves;

– Nos casos de locação residencial celebrada por 30 meses e prorrogada por tempo indeterminado, caso haja ação de despejo, o locatário, no prazo para a contestação, poderá concordar com o pedido e, assim, permanecer no imóvel por mais 6 meses, arcando com os custos da locação. Igual direito terá aquele que tiver o contrato denunciado para uso próprio.

Sabemos, contudo, que muitas vezes os locatários não têm seus direitos respeitados, seja por parte do locador ou da imobiliária, que tentam burlar a lei e desfavorecer os inquilinos, tirando-lhes a tranquilidade.

Se você alugou um imóvel e tem enfrentado problemas em relação a seus direitos, nosso escritório conta com uma equipe experiente, composta por advogados especializados, que poderão ajudá-lo a assegurar e defender seus interesses.

Estamos à sua disposição!

REVISÃO DE ALUGUÉIS

Para milhares de pessoas, físicas ou jurídicas, o contrato de aluguel é a única opção para terem acesso a imóveis residenciais e comerciais. Ocorre que, muitas vezes, por conta dos mais variados motivos, o valor do aluguel se torna inadequado, afetando locador e locatário.

Para essas situações existe a possibilidade, atendidas determinadas regras, de se fazer a revisão do valor dos aluguéis. Assim, não havendo acordo entre as partes envolvidas, caberá ação judicial revisional de aluguel, decorridos três anos da sua vigência ou do último reajuste acordado.

A Ação Revisional de Aluguel pode ser ajuizada a pedido tanto do locador (proprietário) quanto do locatário (inquilino), e tem por objetivo adequar o valor da locação ao valor de mercado, seja para reduzir ou aumentar esse valor.

Em tempos de crise econômica, por exemplo, o aluguel de um imóvel é sempre alvo de especulações, pois há uma tendência de perda do poder aquisitivo do locatário, tornando inviável a locação nos moldes originalmente acordados.

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991), que rege os contratos de locação de imóveis, locatários e locadores têm o direito de solicitar a revisão judicial do aluguel, adequando-o à realidade das partes e do mercado.

A Lei do Inquilinato, nos artigos 68 a 70, trata da Ação Revisional de Aluguel. Tal revisão será feita judicialmente, através da atuação de um advogado e precisa cumprir dois requisitos para ser proposta:

– O valor do aluguel precisa estar desproporcional, fora da realidade do mercado, encontrando-se abaixo ou acima do que realmente vale;
– O contrato de locação ou o último reajuste deve ter ocorrido há, pelo menos, três anos.

Uma vez iniciada a Ação Revisional, quem a ajuíza tem que indicar o valor do aluguel que pretende ver fixado pelo juiz, sendo esse valor fundamentado em elementos confiáveis, que provem a desproporcionalidade entre os preços do mercado e o valor pago mensalmente.

Se você possui um contrato de locação de imóvel e pretende solicitar a revisão judicial de seu aluguel, saiba que pode contar com a experiência e a tradição de nossa equipe, formada por profissionais especialistas em Ações Revisionais.

Colocamo-nos à sua disposição!

OBRAS INTERDITADAS

Para a realização de obra em um imóvel, seja ela uma construção, uma reforma com alteração de área construída, uma demolição, etc., é necessário não apenas a contratação de profissionais da área da construção civil. É necessário a observância estrita de leis federais, estaduais e municiais que regem a matéria.

A execução da grande maioria das obras depende de uma licença, cuja emissão é de competência do município. Apenas após a obtenção dessa licença – chamada alvará – a execução da obra poderá ser legalmente iniciada. Entretanto, para a obtenção do alvará é necessário todo um trâmite burocrático.

Tudo se inicia com a contratação de um engenheiro/arquiteto que irá elaborar um projeto, seguindo as normas municipais, estaduais e federais sobre a matéria. O referido engenheiro será o responsável técnico, cuja constatação se dá pela emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Posteriormente, tal projeto deve ser levado para aprovação, cuja análise passará por várias etapas, inclusive de possíveis danos ambientais e relativas ao patrimônio histórico.

Se houver o descumprimento dessa burocracia inicial, podem surgir vários problemas que vão desde a negativa da licença até o embargo da obra, com possibilidade de demolição.

Ou seja, caso a obra esteja sem o alvará municipal ou apresentar outras irregularidades, como a execução da obra em desacordo com a licença expedida, o proprietário poderá ser autuado (multado), a obra poderá ser interditada (paralisada, embargada) e até mesmo demolida.

Muitas pessoas não sabem dessas regras e acabam realizando obras de construção, demolição e reforma em desacordo. Além do risco que obras irregulares podem causar ao proprietário, funcionários e população em geral, ainda existe o risco financeiro decorrente das multas que podem ser aplicadas.

Nosso escritório tem forte tradição e experiência na resolução de problemas referentes a regularização de obras, tais como a regularização administrativa para a obtenção da licença, defesas administrativas de autuações, bem como defesa em processos judiciais envolvendo anulação de autuações e defesas em embargos de obras, passando pelas defesas administrativas.

Enfim, nossa equipe disponibiliza toda a orientação e o suporte jurídico necessários para solucionar quaisquer situações que sua obra possa vir a enfrentar.

Estamos à sua disposição!

CONDOMÍNIO – DIREITOS E DEVERES

Morar em um condomínio é uma experiência bastante diferente de se morar sozinho em uma casa. Pode ser agradável, como também insuportável. Tudo dependerá da consciência de seus deveres e direitos, bem como da plena consciência do bom senso e do respeito ao próximo.

Mas, o que é mesmo um condomínio? A palavra condomínio significa “propriedade comum”. É, na prática, uma comunhão de interesses de pessoas que possuem unidades privativas – apartamentos, lojas, salas, etc. – e que têm participação percentual nas áreas comuns de um mesmo prédio, em copropriedade com outras pessoas, sendo esse percentual proporcional ao tamanho da(s) unidade(s) de cada proprietário.

Dessa forma, em um condomínio não há contrato social ou estatutos, mas sim uma convenção condominial e um regulamento interno, que visam regulamentar a manutenção do condomínio e garantir a boa convivência entre os proprietários.

O representante legal do condomínio é o síndico, eleito pelos condôminos em assembleia.

De modo geral, o bom funcionamento do condomínio depende da observância pelos condôminos de seus direitos e deveres, principalmente quando se trata de um condomínio residencial. Muitos desses direitos e deveres estão definidos no Código Civil, sendo complementados pelo regulamento interno e pela convenção de condomínio de cada edifício.

Dentre os direitos dos condôminos, podemos citar aqueles previstos no art. 1.335 Código Civil:

1. Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

2. Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

3. Votar nas deliberações das assembleias e delas participar, estando quite (ou seja, é preciso estar em dia com o pagamento do condomínio para votar e participar das assembleias).

Em relação aos deveres, grande parte deles também está previsto no Código Civil. Em linhas gerais, podemos destacar:

1. Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

2. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

3. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

4. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Ainda no referido Código, como consequência do não cumprimento dos deveres impostos a todos os condôminos, há previsão de penalidades – como a incidência de juros e multa sobre o pagamento das taxas de condomínio, no caso de inadimplência.

Vale lembrar que o regulamento interno e a convenção do condomínio acrescentam vários outros direitos e deveres dos condôminos.

Contudo, quando há dificuldades no cumprimento das obrigações e desrespeito aos direitos, gerando problemas sérios que podem comprometer o bem-estar e a tranquilidade dos condôminos, a via judicial é o caminho mais acertado para a solução dos conflitos, quando infrutífera a tentativa de solução amigável.

Se você se encontra nessa situação, nosso escritório coloca à sua disposição uma equipe especializada em direito condominial, que possui vasta experiência na resolução dos problemas relativos ao condomínio e em assegurar os direitos dos condôminos.